案　由

　　关于进一步加强和规范商业办公写字楼物业管理的提案

主提人

　　长安工作委员会

提案内容

　　物业管理关系到人民群众的切实利益和社会的和谐稳定。近年来，随着城市的发展和人民生活水平的提高，物业公司管理方面存在的问题不断显现，因为物业管理形成的信访、群访事件不断增加，成为影响政府公信力的消极因素。
　　以惠山区国慧商务广场为例，物业管理就是“有标准、有设施、无服务”。在物业管理费收取上，物业公司与业主常常不能统一意见，物业公司自行定价（7元/月/平方），业主意见非常大；物业管理人员以管理者自居，服务意识差，服务质量不到位，业主投诉无门或是投诉后问题解决不了，往往引发矛盾；房屋开发商往往直接从事物业管理或控制物业管理，形成垄断局面或既成垄断事实，使物业公司与业主之间地位不对等。同时，物业管理领域的各种纠纷、投诉呈不断上升趋势。真是“干啥啥不行，收钱第一名”。目前，我公司所在地（国慧商务广场C栋）物业管理工作中存在的问题突出表现在以下几个方面：
　　物管人员素质偏低
　　物业服务企业专业性不强。从业人员水平参差不齐，大多没有经过专业培训、岗前培训，不能熟练掌握养护、维修等专业技能，不能满足业主日常生活的实际需求。保安人员普遍年龄偏大，难以应对突发事件。许多物业是开发商以委派形式介入，聘用人员多数无资质、文化程度低，处理问题语气生硬、方法简单，造成业主与物管企业之间的对立。
　　物管收费开支不透明
　　物业服务收费及支出情况，不能及时公布公示，接受业主的监督，侵犯了业主的知情权和监管权，业主权益得不到维护。对物业服务企业缺乏制约和监督机制，导致业主权利长期被漠视，业主提出的合理诉求无法得到解决，侵害业主合法权益的情况时有发生。
　　公共设施形同虚设
　　为节约运营成本，物业公司提供与收费标准严重不匹配的服务。整栋写字楼六部电梯只运行三部，早晚上班高峰期间经常出现电梯口人员拥堵。同时地下室电梯长期处于关闭状态，为此业主们都是怨声载道。由于惠山区行政审批中心位于国慧商务广场内，前来办理相关业务的群众比较多，地下室车辆乱停乱放现象愈演愈烈，物业公司熟视无睹。
　　新年伊始，新更换的物业公司在未和业主沟通的情况下，对广场地下室车位重新编号，车库进出口安装收费监控系统，拟对所有进入广场的车辆实行计时收费。作为惠山区便民服务中心窗口，群众车辆日流量大，物业公司一刀切的收费行为，在全市热情创建文明城市的浪潮中很值得商榷！
　　为此如下建议：
　　加强对物业服务企业的监管力度，加大《物权法》、《物业管理条例》等相关法规的宣传力度，使业主和物业服务企业明确各自的权利、义务及定位。建立物业服务考评制度，对物业管理情况进行年度评价，并将结果作为物业服务企业年审的重要内容。明确物业公司管理单位和部门，向社会公布监督投诉电话，让业主有说话的地方，不能只靠媒体呼喊；要建立健全物业管理进入和退出的有关制度，并具体组织实施。
　　督促物业服务企业切实履行从业人员的专业培训机制，使相关人员能熟练掌握岗位技能，逐步实现各项服务专业化、规范化，提高应对突发事件能力。
　　街道办和物业管理部门大力推动物业服务事项公开公示制度，及时督促公布物业费收缴情况和支出使用情况将服务内容、服务标准、收费标准、维修资金使用等收支情况，定期向业主公开公示，主动接受监督。
　　建立部门联动管理机制。加强对各小区前期物业的监管，对现已存在的小区违建严管、真查、实纠，将群众反映强烈的问题进行及时有效的处置。

主办单位

　　区住房城乡建设局

会办单位

　　惠山经济开发区

答复内容

　　一、规范商业办公楼前期物业的选聘。根据《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》、《无锡市前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。立项为非住宅或在同一物业管理区域内的非住宅占总建筑面积70%以上的，经项目所在地的市（县）、区住房城乡建设局批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。我局将督促建设单位按上述规定依法选聘前期物业公司，加强对前期物业公司履约情况的监督检查。
　　二、规范物业承接查验管理。根据《无锡市物业服务项目承接查验指导意见》规定，进一步规范物业服务项目承接查验行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，新建物业交付使用前，我局将组织有关专业人员、镇人民政府（街道办事处）、社区居（村）委会、前期物业服务企业和开发建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。加强物业承接查验的备案管理，明确开发建设单位、物业服务企业责任。
　　三、规范物业服务信息公开公示。区物业行业主管部门、价格主管部门和镇人民政府（街道办事处）指导监督物业服务企业规范物业服务信息公示，在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，每半年公示一次，每次不少于15天，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示，按双方约定价格收取服务费用。
　　四、加强业主委员会建设。一是扩大小区业委会覆盖面。对符合条件、成立业委会意愿强烈的项目，加强培训指导，规范成立程序，严格候选人资格，依法选举产生业委会。二是规范业主委员会日常运作，督促其制定好议事规则和管理规约，实施项目重大事项公开公示，规范印章使用和财务管理。三是建立项目议事协调机制。加强党建引领，建立健全社区党组织领导下的社区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业“三位一体”议事协调机制，充分发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的作用。
　　五、加强物管政策法规宣传培训。一方面，各级各部门强化舆论引导，运用小区宣传栏、电子屏、宣传手册等各类传播媒介，广泛宣传《物业管理条例》等法规，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念；另一方面，制定培训计划，加大对物管工作人员、物业服务企业、业主委员会成员和业主代表的物业知识培训，确保基层行政管理人员、业主委员会成员依法履职，不越位、不缺位，促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供物业服务。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　惠山区住房和城乡建设局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2021年5月20日

答复日期

　　2021年5月20日