提 案 第9号
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案 由 |
关于加快安置村办企业的标准厂房建设，推进乡村振兴的建议 |
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主提人 |
人资委 |
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提案内容 |
自改革开放尤其是建区以来，我区产业用地的发展基本上是以增量空间为主，目前已逐步向增量和存量相结合的方式转变。根据国家政策导向和粮食安全的要求，未来产业发展用地保障必将转化为以利用存量为主，少许增量只能确保区级以上重大产业项目。 现阶段，我区在城镇开发边界以外，村办企业多是上世纪七八十年代乡镇企业，存在绩效产出参差不齐、低效用地量多分散、产业拓展空间盘整任务艰巨等问题。根据2020年度工业用地调查和绩效评价成果，目前我区开发边界外的工业用地约9102亩，企业数量1959家（其中规上企业89家），平均亩均产出约187万元，平均亩均税收约6万元，评价等级在B以下的有662家，用地面积3232亩，按照《惠山区低效建设用地整治三年行动工作实施方案》任务安排，三年我区共需完成腾退4000亩。而我区近年新供应建设的标准厂房仅360亩（主要在集聚区），除满足新招引目外，基本无剩余空间，开发边界外需保留企业面临无地安置的局面。 以阳山镇为例，阳山镇村级集体经济相对比较薄弱，村级工业企业规模小、分布非常零散，不少企业属于五小企业，建筑结构不佳，危房多，环保有也存在这样或那样的问题。在在编的国土空间规划中，基本上都需要腾退，集中进开发边界内的工业园区或淘汰，但按现有规划及相关政策，腾退后将对村集体经济产生巨大影响。阳山镇在促进集体资产保值增值的过程中，进行了一些积极探索。一是核算开发边界外工业用地腾退总量，明确工业园区外的现状工业用地分布，对乡村地区建设用地增量增强用地保障力度、显化农村土地资产价值，从而增强造血功能。二是通过对区、镇统筹村级留根经济的保障规模进行对比，盘点镇级工业园区资源，保障村集体兜底收入不减少，选取最优方案。规划上，度假区缺核心、未统领，镇区缺动力、更新难，乡村缺统筹、无方向，亟需重新梳理、调整、优化规划发展思路：1、新的发展机遇：环太湖科技创新圈等区域一体化趋势与格局、锡西乡村振兴风光带的全面推进、双创（国家级旅游度假区、国家级现代农业示园区）。2、新的发展要求：强化底线约束、土地紧约束，将城镇从外延扩张式向内涵提升式发展模式转变、持续推进乡村振兴的总要求。3、通过对原有规划的不足处进行梳理，对现行规划进行评估与反思。 为此建议： 1、各镇（街道）做好开发边界内外指标腾挪一本账，加快摸底制定方案，可选取试点村进行标准厂房落地方案，同时消化工业园区内的标准厂房，厘清开发边界外腾退的零散工业总量，核算拆迁成本。 2、创新老旧厂房开发模式。探索建立多元化投资主体参与老旧厂房改造模式，建议成立政府引导基金，吸引有资质、有经验、有资源的开发商加入，推动有为政府和有效市场相结合。鼓励企业采用产权置换、股权置换的方式进驻老旧厂房改造园区，采用固定租金收益和投资收益的方式实现收益转换，更好推动新旧产业更新升级。 3、进一步鼓励高标准厂房建设使用。优化现有园区规划，围绕产业定位、行业要求，合理确定布局和规模。按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，鼓励和引导社会资本参与，实行优惠地价，在项目准入、租金、规划建设、配套服务等方面给予更多政策倾斜和支持。 4、建立“以房换地”的补偿方式，对产业保障线外可继续保留发展的企业退出原用地的可置换政府投资标准厂房，并允许在签订产出监管协议履行投入产出要求的前提下可以分割转让标准厂房产权。 5、建立开发边界外的低效集体工业用地减量补偿机制，对开展“退二还一”的村集体，通过腾退规模量化转化为资产价值，可参与属地街道、镇范围内政府兴建标准厂房投资入股，补偿腾退后失去的原集体土地租赁收益，获取更为长期稳定的收益实现集体资产保值增值。 6、加大优质项目招引。对安置村办企业后仍有余量的标准厂房，按照产业集群和“补链、强链”要求，招引具有发展潜力的新兴产业和专精特新企业，实现资源有效集中，形成集聚效应。要落实项目准入机制和监管操作办法，对产业方向、销售对象、使用用途、固定资产投资、税收等方面明确标准，并签订相关协议监督执行，确保项目效益和质量。 |
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主办单位 |
区发展改革委 |
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会办单位 |
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答复内容 |
当前，全区正在大力开展老旧厂房升级改造活动，城镇边界外老旧厂房（村办企业）多数是上世纪七八十年代乡镇企业，绩效产出参差不齐、低效用地量多分散、安全隐患大、产业拓展空间盘整任务艰巨。开展城镇边界外老旧厂房升级改造是当前老旧厂房升级改造重要任务之一，加强标准厂房建设，安置部分产业导向好、亩均税收好的存量村办企业是城镇边界外老旧厂房升级改造有效途径，是低效建设用地整治的主要方法，是助力乡村振兴、推动产业更新升级的重要抓手。 一、全面摸清底数夯实基础。调查摸底掌握需求，对全区1万余亩开发边界外工业用地上厂房情况全面摸底调查，全面了解企业生产经营情况、绩效评价、亩均税收、安全环保情况及企业主愿望，结合惠山区低效建设用地整治三年行动工作实施方案，一企一策制定企业改造方案，建立需要保留企业一本账，全面掌握需要安置情况。优化规划布局。结合工业用地更新调查、产业园区用地调查等工作，编制低效用地再开发专项规划和年度实施计划，建立低效工业用地再开发项目库，实施动态管理，形成存量工业用地盘活地图，引导低效用地主动退出，减少安置压力。结合区、镇国土空间总体规划与村庄规划编制，做好开发边界内外指标腾挪一本账工作，进一步细化产业用地保障线、过渡线、腾退线与产业区块保护线等划定成果，分类有序推进低效存量资源“退二还一”“退二优二”“退二进三”，优化空间布局和环境资源配置，推动村镇工业集中区实现建设用地布局更优化，探索建立多元化投资主体参与老旧厂房改造模式，为更好推动新旧产业更新升级提供规划保障。 二、加快片区提升拓展空间。通过片区提升改造，加快建设标准厂房，用以安置优质村办企业。当前，片区提升改造计划工作专班划定了各板块片区提升改造的片区，全区涉及提升片区12个、24752亩，计划利用3-4年时间启动改造。各板块在计划专班的指导下，优化完善片区提升方案内容，确保2022年片区提升方案涉8个，其中经开区1个片区、300亩，高新区1个片区、222亩，阳山2个片区、700亩，堰桥1个片区、385亩，钱桥1个片区、436亩，前洲1个片区、330亩，玉祁1个片区、320亩。玉祁的曙光工业园地块（一期）、高新区的红俄罗地块、阳山的刘备巷地块、尹城地块今年力争启动建设。通过片区提升拓展更大的安置空间。 三、细化政策措施强化保障。根据《市政府办公室印发关于进一步推进工业用地提质增效若干政策措施的通知》，完善低效产业用地再开发工作机制，研究起草《低效产业用地腾挪盘活专项行动方案》、《低效产业用地改造提升专项行动方案》，开展低效用地腾挪盘活、改造提升和批而未供处置等专项行动，建立“以减定增”机制，强化落实增存挂钩、批供挂钩等刚性举措，打通以房换地、以股换地、异地置换、联合开发等支持性政策，为企业拆迁提供相关政策支持。根据《市政府办公室印发关于支持市属国有企业参与城市更新和土地开发实施办法（试行）的通知》，支持和鼓励区属国有企业自主或组建联合体参与片区投资开发建设，积极参与工业地产投资建设，加快标准厂房建设，为城市更新工作涉及的企业拆迁提供载体。 四、优化改造模式有序推进。支持产业园区探索以地换股、异地置换等市场化补偿方式，推进各板块做好试点村企业腾退与标准厂房置换挂钩机制工作。按照集约节约的原则，除玉祁机场导航台周边地区、京杭运河核心监控区等特殊限高区域，对产业项目地块规划建筑限高、建筑密度、绿地率不做控制，鼓励地下地上相结合开发模式集中建设多层标准厂房，对地下空间加以利用的，不收取地块土地出让金，其建筑面积不计入容积率，为开发边界内外一些规模小但具有发展远景的拆迁企业提供安置场所，进一步促进我区土地资源合理化配置高质量发展。 下一步，根据您的建议，在抓好片区提升的基础上，加大腾挪区建设，全力做好边界外优质企业安置工作。一是进一步摸清底数，掌握需求，特别是注重整合现有工业园区空置厂房资源，设置一批腾挪区；二是进一步加快标准厂房建设，采取产权置换、股权置换、以房换地等形式，筹划建设一批标准厂房，确保有效安置；三是进一步优化开发建设模式，探索建立多元化投资主体参与老旧厂房改造模式，更好推动边界外老旧厂房改造。 无锡市惠山区发展和改革委员会 |
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答复日期 |
2022年6月13日 |