案　由

　　关于优化物业管理，提升居民生活品质的提案

主提人

　　前洲工作委员会

提案内容

　　随着城市化的快速推进，住宅小区物业管理成为城市管理的重要部分，扮演着城市管理的重要角色，居民小区物业管理的好坏直接影响着城市居民日常生活质量和社会和谐稳定，物业管理工作成为每一位市民关注的焦点和热点问题。但由于物业管理服务水平参差不齐、管理体制不顺、业主对物业服务的需求呈现多元化趋势等原因，小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出，诱发影响社会稳定事件也越来越多，规范小区物业管理迫在眉睫。
　　为此建议如下：
　　1、强化部门监管职能。强化部门监管职能，要完善物业管理服务企业的准入机制，把好小区物管企业进驻招标关。加强对物业管理人员的培训，提高物管人员工作水平；完善物业企业资质认证，从企业注册资金、物业管理专业人员数量、相关专业管理和技术人员数量等方面进行完善，提高物业准入门槛，从源头上保障物业企业服务水平；对存在问题多、服务水平低、管理能力差、群众投诉集中的企业及时通报、诫免，直至勒令退出。
　　2、要强化业主主体责任。努力形成小区物管各方共治格局，加强对业委会成员的培训，使其能合理反映业主诉求，引导业主遵守小区公约，监督物业履行合同，协调物业矛盾纠纷；畅通业主与业委会、物管企业沟通渠道，倡导建立业委会定期或不定期会议制度，确保物业管理问题得到及时反馈和有效沟通；物管企业要正确处理好与业主的关系，认真研究解决小区业主反映的问题，采取有效方式公示自己的工作、真实的收支情况等，增加透明度，提升满意度。
　　3、破解物业费收缴难题。物业收费难、业主不交物业费，直接导致物业服务质量的下降。要强化宣传教育，使业主明白自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费观念。要采取得力措施，对无正当理由拒缴物业费的业主，要在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光，对长期无理拒缴、拖欠物业费者，物管企业可依法维权。法院对类似案件可简化程序，可考虑到小区内现场开庭，快速审结、执行清理拖欠物业费行为。
　　4、要妥善解决开发商遗留的问题。对群众反映强烈的开发商遗留问题进行排查，形成问题清单，分类制定解决方案。对属开发商保修范围内的由开发商负责解决；对属维修维护不力的由物管企业解决；对业主自身行为造成的业主自行解决。对必须启用大修资金的开辟绿色通道，简化申请程序，扩大维修基金应急使用范围，提高基金使用率。同时，加强对新建商品房的质量监管，避免类似问题重复出现。
　　5、集中解决业主反映的突出问题。分期分批对老旧小区进行综合整治。重点对小区道路、绿化、管道管线、停车位、路灯、监控等基础设施进行改造提升，并通过新建、租赁、购买等方式解决住宅小区综合服务用房不足或缺失问题，彻底解决长期困扰老旧小区物业管理的“老大难”问题。针对停车位日趋紧张问题，可以经有关部门批准和业主同意后，对小区内绿化和公共部位进行适当调整和改造，增加停车位。
　　6、鼓励支持物业公司做大做强。扶持优秀物管企业发展壮大，鼓励企业开展规模化、集约化经营。完善物业公司公开招投标选聘机制，促使物业公司比管理、比成本、比质量、比服务、比信誉、比效益、比品牌，优胜劣汰，内强素质外塑形象，提高服务水平。实行奖惩制度，探索设立政府奖惩基金，专款专用，每年对物业公司进行考评，考评靠前的给予奖励，引导物业公司规范管理。
　　7、进一步加大宣传力度。充分利用电视、报纸、网络等新闻媒体及小区宣传栏、电子显示屏等媒介载体，加强物业管理有关政策法规和物业知识的宣传，引导广大业主既要正确维护自己的权利，又要自觉履行好应尽义务。机关事业单位党员干部和公职人员要带头遵守社会公德和小区“公约”，自觉缴纳物管费用，争做文明业主，争当合格公民。新闻媒体要以争创全国文明城市为契机，加强对小区物业管理的舆论引导和监督，营造良好的舆论氛围和环境。

主办单位

　　区住房城乡建设局

会办单位

答复内容

　　住宅小区物业管理是一项基础而又重要的民生工作，也是构建良好的社区自治的重要组成部分。近年来，随着我区城市化进程的加快推进，住宅总量不断攀升，物业管理矛盾纠纷也日益增多和复杂化，已经引起社会各界的广泛关注。
　　针对您提的提案，近期，我区将修订《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》、《惠山区住宅小区物业管理工作考核办法》，研究出台《惠山区老旧小区物业管理实施细则》，对原有政策文件进行补充完善，为全区物业管理工作的开展实施提供更加有力的政策保障。我局将全面贯彻落实区政府关于加强住宅小区物业管理工作的意见，通过加强物业管理行业监管、开展示范项目和宜居住区创建、二次供水改造、加强老旧小区和安置小区管理等措施，来进一步规范物业服务行为，提升小区物业管理整体水平：
　　一、加强对物业行业的监督检查。一是开展物业服务“双随机”检查和日常考核督查、文明城市建设整改提升检查等活动，对物业服务不到位、不规范等行为及时整顿查处；二是加强前期物业服务核查和承接查验检查，开展小区满意度调查测评，确保物业服务质价相符；三是规范物业服务企业进入和退出小区，强化对“交接”环节的监管，保证业主正常的生活秩序；四是加强物业服务行业诚信管理，开展综合信用等级评定工作，按《无锡市物业服务企业信用档案与评价管理办法》实行差异化管理，实施信用激励与惩戒。
　　二、开展示范项目和宜居住区创建。一是加大物业管理示范小区的创建力度，扩充省、市示范小区基数，为宜居住区建设打好基础，今年，计划创建6个省级示范项目，10个市级示范项目。二是扎实推进宜居住区建设，今年，计划建成新河花苑和惠韵家园2个省级示范宜居住区，惠港玉兰苑、舜柯家园、林陆巷和张镇家园六期4个市级示范宜居住区，通过以点带面，示范引领，提升整体物业管理水平。
　　三、推进小区二次供水设施改造。根据市政府办公室《关于无锡市市区居民住宅二次供水设施改造的实施意见》等文件精神，“十三五”至“十四五”期间，我区将对2015年底前建成的170个泵房实施二次供水设施改造，目前，2019年至2020年改造了35个泵房，2021年计划改造48个泵房，以切实改善小区供水水质，确保居民用水安全。
　　四、推进老旧小区整治改造。根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，2021年，我区安排对2000年以前的21个老旧小区和2008年前建造的2个安置小区进行改造，建筑面积79万平方米，对新祁新村、天一花园、藕苑新村3个小区街区同步开展美丽宜居街区建设，预估总投资4亿元。同时，10月底前实现全区所有老旧小区物业管理全覆盖，目前，建工里等首批7个老旧小区已经由区国控集团下属国有物业公司进驻管理。
　　五、全面提升安置小区管理水平。近年来，通过政府购买服务、公开招投标方式选聘物业公司，全区安置小区物业管理实现了全覆盖，管理水平大幅提升，陆续有堰新家园六期等24个小区获评物业管理示范项目，占比 32%，其中：5个获评省级物业管理示范项目，4个获评省级示范宜居住区。今年，我们将继续推进这项工作，加大安置小区硬件改造和管理提升，对设施老旧、配套缺失的安置小区逐步实施改造，创建示范项目和宜居住区创建活动，提升小区整体环境。
　　六、加强对业主委员会的指导监督。一是扩大小区业委会覆盖面。对符合条件、成立业委会意愿强烈的小区，加强培训指导，规范成立程序，严格候选人资格，依法选举产生业委会。二是规范业主委员会日常运作，督促其制定好议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示，规范印章使用和财务管理。三是建立小区议事协调机制。加强党建引领，建立健全社区党组织领导下的社区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业“三位一体”议事协调机制，充分发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的作用。
　　七、进一步加大宣传培训力度。一方面，各级各部门强化舆论引导，运用小区宣传栏、电子屏、宣传手册等各类传播媒介，广泛宣传《物业管理条例》等法规，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念；另一方面，制定培训计划，加大对物管工作人员、物业服务企业、业主委员会成员和业主代表的物业知识培训，确保基层行政管理人员、业主委员会成员依法履职，不越位、不缺位，促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供物业服务。
　　我们将竭力做好物业管理工作，规范物业管理市场秩序，不断提升物业企业的服务水平，推动物业工作再上新台阶。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　惠山区住房和城乡建设局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2021年5月20日

答复日期

　　2021年5月20日